Annuïtair, lineair of aflossingsvrij? Hypotheekvormen vergeleken
Welke hypotheekvorm past bij je? Annuïtair = vaste maandlast. Lineair = aflossen. Aflossingsvrij = geen aflossing. Wij leggen uit wanneer welke vorm verstandig is, met cijfers en fiscale gevolgen.
De drie hoofdvormen op een rij
Annuïtair (sinds 2013 verplicht voor renteaftrek bij nieuwe hypotheken):
- Maandlast blijft constant gedurende de looptijd.
- Begin: veel rente, weinig aflossing. Eind: weinig rente, veel aflossing.
- Volledig afgelost na 30 jaar.
Lineair:
- Vast aflossingsbedrag per maand (hypotheek/360 maanden = vaste aflossing).
- Rente daalt elke maand → totale maandlast daalt.
- Eerste jaren hoogste maandlast, na 5-10 jaar lager dan annuïtair.
- Volledig afgelost na 30 jaar.
Aflossingsvrij:
- Je betaalt alleen rente, geen aflossing.
- Sinds 2013 GEEN renteaftrek voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken (op het deel dat aflossingsvrij is).
- Hoofdsom blijft staan — je moet hem op einddatum (30 jaar later) aflossen of doorlopen.
- Maximum 50% van marktwaarde sinds 2013 voor banken zonder NHG.
Rekenvoorbeeld: 350.000 euro, rente 3,5%, 30 jaar
Annuïtair:
- Maandlast: ~1.572 euro vast.
- Eerste maand: ~1.020 euro rente + ~552 euro aflossing.
- Laatste maand: ~5 euro rente + ~1.567 euro aflossing.
- Totaal betaald over 30 jaar: ~566.000 euro (216.000 euro rente).
Lineair:
- Eerste maand: 1.972 euro (972 euro aflossing + 1.000 euro rente).
- Laatste maand: 975 euro (972 euro aflossing + 3 euro rente).
- Totaal betaald over 30 jaar: ~534.000 euro (184.000 euro rente).
- Bespaart 32.000 euro rente vs annuïtair, maar zwaardere eerste 10-15 jaar.
Aflossingsvrij (deel van 175.000 euro = 50%):
- Maandlast op aflossingsvrij deel: ~510 euro rente. Geen aflossing.
- Resterend deel (175.000 euro) annuïtair: ~786 euro maandlast.
- Totaal: ~1.296 euro per maand → 276 euro lagere maandlast dan volledig annuïtair.
- Maar: na 30 jaar nog 175.000 euro openstaand. Moet uit verkoop, spaargeld of nieuwe hypotheek komen.
Wanneer kies je welke vorm?
Annuïtair: als je voorspelbare vaste maandlasten wilt en hypotheekrente-aftrek wilt benutten. Standaard keuze voor 80% van de starters.
Lineair: als je in het begin meer kunt opbrengen en wilt versnellen op aflossing. Resultaat: minder totale rente, eerder schuldvrij. Goed bij hoog inkomen + verwachting van inkomensdaling later (kinderen, deeltijd).
Aflossingsvrij: alleen verstandig als:
- Je 50%+ eigen inbreng hebt en de aflossingsvrij deel max 50% van marktwaarde is.
- Je een expliciet aflossingsplan hebt: spaarpot, beleggingsrekening, te verwachten erfenis, eerdere woning verkopen.
- Je wilt lage maandlasten in pensioenfase met al gefinancierd huis voor de rest.
Combinatie is gangbaar
Veel hypotheken zijn een combinatie. Bijvoorbeeld 50% annuïtair + 50% aflossingsvrij. Je krijgt renteaftrek over het annuïtair deel, en lagere maandlast op aflossingsvrij deel. Bespreek dit expliciet bij hypotheekadviseur.